Un fléau silencieux qui coûte de plus en plus cher

Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en copropriété. Il représente 38 % des déclarations selon les données 2024 de France Assureurs, loin devant les incendies (9 %) et les bris de glace (7 %). Sa fréquence a augmenté de 22 % entre 2021 et 2024, portée par le vieillissement du parc immobilier et la multiplication des canicules qui fragilisent les canalisations.

Pour une copropriété de 20 lots, le coût annuel moyen de l'assurance immeuble a progressé de 1 400 à 2 100 euros en quatre ans, soit +50 %. Les copropriétés construites avant 1980 sont les plus touchées, avec des hausses pouvant atteindre 70 %.

Les trois causes de l'explosion des primes

Première cause : le coût des réparations. La recherche de fuite elle-même est devenue un poste de dépense majeur. Une recherche avec caméra thermique et détection acoustique coûte entre 800 et 2 500 euros. Ajoutez les travaux de remise en état (plomberie, plâtrerie, peinture) et le coût moyen d'un sinistre dégât des eaux atteint désormais 3 200 euros, contre 2 100 euros en 2018.

Deuxième cause : les dégâts en cascade. Dans une copropriété, un dégât des eaux au 4e étage peut affecter le 3e, le 2e, et les parties communes jusqu'au rez-de-chaussée. La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) encadre ces situations en instaurant une présomption de responsabilité, mais elle ne réduit pas le coût total du sinistre : elle répartit la charge entre les assureurs.

Troisième cause : la raréfaction des assureurs. Plusieurs compagnies ont significativement réduit leur exposition au risque copropriété depuis 2023, jugeant le segment trop sinistrogène. La concurrence s'érode, et les assureurs restants imposent leurs conditions tarifaires.

Trois leviers pour les syndics

Face à cette situation, les syndics et conseils syndicaux ne sont pas impuissants. Trois actions peuvent faire la différence.

Le premier levier est la prévention. Un diagnostic des canalisations (réseau d'eau froide, eau chaude, chauffage, évacuation) coûte entre 2 000 et 5 000 euros pour une copropriété de taille moyenne. Ce diagnostic permet de planifier les remplacements et de prioriser les tronçons les plus à risque. Les copropriétés qui ont investi dans un plan pluriannuel de rénovation des canalisations constatent une baisse de 30 à 40 % de leur sinistralité eau en trois ans.

Le deuxième levier est la franchise. Augmenter la franchise de 200 à 500 euros par sinistre peut réduire la prime de 10 à 15 %. C'est un arbitrage à discuter en assemblée générale : une franchise plus élevée responsabilise les copropriétaires et réduit le nombre de petits sinistres déclarés.

Le troisième levier est la mise en concurrence. Un contrat d'assurance copropriété doit être challengé tous les trois ans minimum. Un courtier indépendant peut solliciter plusieurs assureurs et comparer les garanties ligne à ligne, au-delà du simple prix. Les écarts entre deux offres pour une même copropriété peuvent atteindre 30 %.

En pratique : si votre copropriété n'a pas fait l'objet d'un audit assurance depuis plus de trois ans, ou si les primes ont augmenté de plus de 20 % sans explication satisfaisante, il est temps de relancer une consultation du marché.