Les travaux de rénovation énergétique en copropriété se multiplient. MaPrimeRénov' Copropriétés, les Certificats d'Économies d'Énergie, l'Éco-PTZ collectif : les aides publiques sont là. Les assemblées générales votent.
Ce que les syndics oublient parfois de mettre à l'ordre du jour : qui assure quoi pendant et après les travaux ?
Pendant les travaux : la Tous Risques Chantier
Quand une copropriété engage des travaux significatifs : isolation des façades, remplacement de la toiture, installation d'une chaufferie commune : elle devient maître d'ouvrage d'une opération de construction.
À ce titre, elle est exposée à des risques de chantier que son contrat multirisque immeuble ne couvre pas :
- Dommages aux ouvrages existants causés par les travaux
- Responsabilité civile du maître d'ouvrage
- Dégâts causés aux parties privatives par les entreprises intervenantes
La TRC (Tous Risques Chantier) est la réponse adaptée. Elle peut être souscrite soit par l'entreprise principale, soit par la copropriété selon les modalités du contrat de travaux.
Dans les deux cas, le syndic doit vérifier avant le démarrage des travaux que la couverture est en place et que les parties privatives sont incluses dans le périmètre.
Après les travaux : les nouvelles responsabilités
Une isolation thermique par l'extérieur ou un changement de système de chauffage modifie l'équilibre thermique et hygrométrique du bâtiment. Dans les années qui suivent, des désordres peuvent apparaître (condensation, pont thermique, humidité) qui n'existaient pas avant les travaux.
Ces désordres relèvent potentiellement de la garantie décennale des entreprises intervenues. Mais encore faut-il :
- Que les attestations décennales aient été demandées et vérifiées avant les travaux
- Que le délai de 10 ans ne soit pas expiré au moment du sinistre
- Que le lien de causalité entre les travaux et le désordre soit établi
Le dommages-ouvrage (DO) est recommandé pour tout chantier de rénovation en copropriété. Il préfinance les réparations sans attendre la détermination des responsabilités : ce qui peut prendre 18 à 24 mois en expertise judiciaire.
L'Argus de l'Assurance (janvier 2022) : « Les sinistres décennaux liés à la rénovation énergétique ont progressé de 35 % en 5 ans selon les données des réassureurs. »
Ce que le syndic doit mettre à l'ordre du jour
Avant le vote en AG sur des travaux de rénovation :
- Vérifier que le contrat multirisque immeuble couvre les dommages aux parties communes pendant les travaux
- Confirmer la souscription ou la mise à jour d'une TRC
- Exiger les attestations décennales de toutes les entreprises intervenantes
- Évaluer l'opportunité d'un dommages-ouvrage copropriété
Un vote en AG sans ces vérifications n'est pas illégal. Mais en cas de sinistre, la responsabilité du syndic peut être engagée pour défaut de conseil.