L'essentiel en 3 points

Définition

La multirisque immeuble (ou assurance copropriété) est le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires, via son syndic, pour couvrir le bâtiment dans son ensemble : parties communes, structure, et le plus souvent parties privatives au titre des dommages à l'immeuble. Elle combine des garanties de dommages (incendie, dégâts des eaux, tempête, catastrophes naturelles) et la responsabilité civile de la copropriété, seule garantie légalement obligatoire.

Au-delà de cette définition, la multirisque immeuble est le contrat pivot de la vie d'une copropriété. C'est lui qui est mobilisé lors du sinistre le plus fréquent en immeuble collectif, le dégât des eaux, et c'est lui qui porte les capitaux les plus importants du patrimoine des copropriétaires. Pour un syndic professionnel ou une foncière, la qualité de ce contrat (étendue des garanties, franchises, plafonds, qualité de la gestion des sinistres) pèse directement sur les charges de l'immeuble et sur la relation avec les copropriétaires ou les locataires.

Cadre légal

L'obligation d'assurance en copropriété résulte de l'article 58 de la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), qui a créé l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Ce texte dispose que chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, en qualité de copropriétaire occupant ou de copropriétaire non occupant (d'où l'essor de l'assurance PNO), et que le syndicat des copropriétaires est tenu de la même obligation.

Concrètement :

La loi n'impose que la responsabilité civile. En pratique, aucune copropriété gérée professionnellement ne se limite à ce socle : la multirisque immeuble, qui ajoute les garanties de dommages aux biens, est le standard du marché, et le règlement de copropriété impose fréquemment une assurance de l'immeuble pour le compte commun.

S'y ajoute un cadre conventionnel décisif pour la gestion quotidienne : la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), signée en 2018 par les assureurs membres de la fédération France Assureurs (ex-FFA) et révisée en 2020. Elle s'applique aux dégâts des eaux et aux incendies survenant en immeuble dont les dommages n'excèdent pas 5 000 € HT par local sinistré :

Pour un syndic, comprendre l'IRSI est indispensable : elle détermine qui gère le sinistre, qui missionne l'expert et vers quel assureur orienter les occupants, ce qui conditionne les délais d'indemnisation dans l'immeuble.

Ce que couvre le contrat

Le contenu exact varie selon les assureurs, mais une multirisque immeuble bien construite s'articule autour des blocs suivants.

Dommages aux biens. Incendie, explosion, foudre ; dégâts des eaux ; événements climatiques (tempête, grêle, neige) ; catastrophes naturelles et technologiques (garanties légales adossées au régime Cat Nat) ; vol et vandalisme sur les parties communes ; bris de glace ; dommages électriques. La garantie porte sur le bâtiment, ses aménagements, et selon les contrats sur les parties privatives au titre des dommages immobiliers.

Responsabilité civile du syndicat. C'est le socle légal de l'article 9-1 : dommages causés aux tiers, aux copropriétaires ou aux occupants du fait de l'immeuble (parties communes, équipements collectifs) ou des personnes dont le syndicat répond (gardien, employé d'immeuble). S'y ajoutent souvent la RC du conseil syndical et celle du syndic bénévole.

Garanties annexes et frais. Frais de déblais et de démolition, honoraires d'expert d'assuré, pertes indirectes, frais de relogement des occupants, perte de loyers ou privation de jouissance, recherche de fuite (poste devenu central dans la gestion des dégâts des eaux), honoraires de maîtrise d'œuvre pour la reconstruction.

Protection juridique et défense-recours. Défense des intérêts de la copropriété en cas de litige lié à un sinistre garanti, recours contre les tiers responsables.

Sur un immeuble tertiaire ou un patrimoine de foncière, ces blocs sont adaptés : garanties en valeur à neuf ou vétusté déduite, franchises négociées, extension aux pertes d'exploitation ou pertes de loyers renforcées.

Ce qu'il ne couvre pas : exclusions courantes

La lecture des exclusions et des plafonds par garantie est précisément le travail du courtier : deux contrats au même prix peuvent offrir des couvertures très différentes sur la recherche de fuite ou la valeur à neuf.

Comment se calcule la prime

La tarification d'une multirisque immeuble repose sur des paramètres objectifs :

À ces paramètres s'ajoutent des éléments réglementaires et indiciels qui expliquent la hausse générale des primes : la surprime catastrophes naturelles, fixée par l'État, est passée de 12 % à 20 % de la prime dommages au 1er janvier 2025 en application de l'arrêté du 22 décembre 2023, afin de redresser un régime Cat Nat fragilisé par la sinistralité climatique. Les primes sont par ailleurs indexées sur l'indice du coût de la construction de la Fédération Française du Bâtiment (indice FFB), qui suit la hausse des coûts de réparation. Résultat : l'assurance est devenue l'un des tout premiers postes de charges des copropriétés, et un immeuble sinistré peut voir sa prime s'envoler ou son contrat résilié à l'échéance.

Les pièges à éviter à la souscription

Se contenter de comparer les primes. Sur un immeuble, l'écart réel entre deux offres se joue sur les franchises (générale, dégâts des eaux, Cat Nat), les plafonds de recherche de fuite, la valeur à neuf et les honoraires d'expert. Un contrat 15 % moins cher avec une franchise dégâts des eaux doublée coûte plus cher dès la deuxième fuite.

Sous-déclarer la surface ou la destination. Une surface développée minorée ou des commerces non déclarés exposent la copropriété à la règle proportionnelle en cas de sinistre : l'indemnité est réduite dans la proportion de la prime payée. Sur un sinistre incendie, l'impact peut se chiffrer en centaines de milliers d'euros.

Négliger le relevé de sinistralité avant remise en concurrence. Remettre un contrat en concurrence sans relevé d'informations propre et analysé, c'est s'exposer à des offres inadaptées ou à des refus. Le travail préalable sur la sinistralité (traitement des fuites récurrentes, travaux sur colonnes) est souvent la vraie clé d'une baisse de prime durable.

Ignorer l'articulation avec l'IRSI et les contrats des occupants. Un syndic doit savoir orienter chaque dégât des eaux vers le bon assureur gestionnaire. Une multirisque immeuble mal articulée avec les conventions de place ralentit toutes les indemnisations de l'immeuble.

Oublier les obligations déclaratives en cours de contrat. Travaux importants, installation de panneaux photovoltaïques, locaux vacants, changement de destination d'un lot : toute aggravation de risque non déclarée peut fonder une réduction d'indemnité, voire une déchéance de garantie.

Pourquoi passer par le Cabinet Devorsine

Le Cabinet Devorsine, courtier indépendant fondé à Nantes en 1909, est le mandataire de ses clients, jamais celui des assureurs : les contrats sont négociés dans le seul intérêt du syndicat des copropriétaires ou du bailleur. Avec plus de 3 millions de m² assurés pour des syndics, foncières et bailleurs du Grand Ouest, le cabinet dispose d'une connaissance fine du marché de la multirisque immeuble et de ses assureurs. Surtout, le Cabinet Devorsine gère les sinistres en propre, là où la plupart des courtiers délèguent cette gestion : déclaration, expertise, application des conventions IRSI et CIDE-COP, suivi des indemnisations sont pilotés par ses équipes, au bénéfice direct des syndics et de leurs copropriétaires.

FAQ

L'assurance multirisque immeuble est-elle obligatoire en copropriété ?

Seule la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est légalement obligatoire, depuis la loi ALUR de 2014 (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). En pratique, les copropriétés souscrivent une multirisque immeuble complète, qui ajoute les garanties de dommages (incendie, dégâts des eaux, événements climatiques) à ce socle obligatoire, souvent en application du règlement de copropriété.

Qui souscrit le contrat d'assurance de la copropriété ?

Le syndic souscrit le contrat au nom du syndicat des copropriétaires. La décision de souscrire l'assurance responsabilité civile obligatoire est soumise au vote de l'assemblée générale à la majorité de l'article 24. Si l'assemblée refuse, la loi autorise le syndic à contracter l'assurance pour le compte du syndicat, afin que la copropriété ne reste jamais sans couverture.

Qu'est-ce que la convention IRSI et quand s'applique-t-elle ?

La convention IRSI est un accord entre assureurs, appliqué depuis 2018 et révisé en 2020, qui organise la gestion des dégâts des eaux et incendies en immeuble lorsque les dommages n'excèdent pas 5 000 € HT par local sinistré. Elle désigne un assureur gestionnaire unique, en principe celui de l'occupant, qui gère le sinistre, missionne l'expert au-delà de 1 600 € HT et indemnise avant d'exercer ses recours.

Pourquoi les primes d'assurance des copropriétés augmentent-elles ?

Plusieurs facteurs se cumulent : la surprime catastrophes naturelles, fixée par l'État, est passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025 ; les primes sont indexées sur l'indice FFB du coût de la construction, en hausse ; et la sinistralité climatique et hydraulique (dégâts des eaux) augmente le coût des réparations. Les immeubles à forte sinistralité subissent en plus des majorations individuelles.

Que risque une copropriété dont la surface déclarée est inexacte ?

En cas de déclaration inexacte du risque (surface minorée, commerces non déclarés), l'assureur peut appliquer la règle proportionnelle : l'indemnité est réduite dans la proportion entre la prime payée et celle qui aurait été due. Sur un sinistre majeur, la perte peut être considérable pour la copropriété, et la responsabilité du syndic peut être recherchée.

Sources

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