L'essentiel en 3 points

Définition

L'assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance de préfinancement obligatoire, créée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Souscrite par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier, elle paie rapidement la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, sans attendre qu'un juge ou un expert détermine quel constructeur est responsable. L'assureur DO exerce ensuite ses recours contre les assureurs décennaux des entreprises.

Pour une copropriété qui engage un ravalement avec reprise d'étanchéité, une surélévation, une rénovation lourde ou des travaux sur la structure, la DO est le pendant, côté maître d'ouvrage, de la garantie décennale des entreprises. Sans elle, la copropriété devrait engager une procédure contre les constructeurs et leurs assureurs, souvent longue de plusieurs années, avant de financer les réparations. Avec elle, l'indemnisation intervient dans des délais encadrés par la loi, et c'est l'assureur qui supporte le poids des recours.

Cadre légal

Le régime de la dommages-ouvrage figure aux articles L.242-1 et suivants du Code des assurances, issus de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 (loi Spinetta).

Qui doit souscrire. L'article L.242-1 vise toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction. En copropriété, le syndicat des copropriétaires est maître d'ouvrage des travaux votés en assemblée générale : c'est au syndic de faire souscrire la DO pour le compte du syndicat. Sont également concernés les promoteurs, les vendeurs d'immeubles à construire, les foncières et bailleurs qui font réaliser des travaux relevant de la garantie décennale.

Quand souscrire. Avant l'ouverture du chantier. Une souscription tardive est possible auprès de certains assureurs mais elle est plus coûteuse et plus difficile à obtenir.

Ce que garantit la loi. Le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages, même résultant d'un vice du sol, de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du Code civil : dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (champ de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil).

Période de couverture. La DO prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement (un an après la réception) et couvre jusqu'au terme de la garantie décennale, soit dix ans après la réception. Elle intervient toutefois avant cette prise d'effet pour les désordres ayant fait l'objet de réserves à la réception non levées, ou après mise en demeure infructueuse de l'entrepreneur pendant l'année de parfait achèvement.

Les délais imposés à l'assureur (article L.242-1). C'est le cœur du dispositif :

Si l'assureur ne respecte pas ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, l'assuré peut, après notification à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation : l'indemnité est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Sanctions du défaut de souscription. L'article L.243-3 du Code des assurances punit le défaut d'assurance obligatoire de construction d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 €, ou de l'une de ces deux peines. Cette sanction pénale ne s'applique pas à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, ni aux personnes morales de droit public dispensées. Un syndicat de copropriétaires ou une foncière ne bénéficie d'aucune de ces exceptions.

Transmission de l'ouvrage. La DO est attachée à l'immeuble et bénéficie aux propriétaires successifs. En cas de vente dans les dix ans de la réception, le notaire mentionne dans l'acte l'existence ou l'absence d'assurance dommages-ouvrage : son absence complique la vente et peut engager la responsabilité du vendeur non-particulier.

En cas de refus d'assurance. Toute personne assujettie à l'obligation qui essuie un refus peut saisir le Bureau central de tarification (BCT), qui fixe la prime moyennant laquelle l'assureur est tenu de garantir le risque.

Ce que couvre le contrat

Le socle légal obligatoire. Le préfinancement des travaux de réparation des dommages de nature décennale : atteintes à la solidité de l'ouvrage (fissurations structurelles, affaissements, effondrement), impropriété à destination (défauts d'étanchéité généralisés, désordres rendant les locaux inutilisables), et dommages affectant la solidité des éléments d'équipement indissociables du gros œuvre. Les dommages résultant d'un vice du sol sont expressément inclus.

Les extensions facultatives usuelles. Bien construit, un contrat DO pour une copropriété ou une foncière peut intégrer :

Le mécanisme d'indemnisation. Déclaration de sinistre, expertise organisée par l'assureur DO, position sur la garantie sous 60 jours, offre sous 90 jours, paiement sous 15 jours après acceptation. L'assuré est indemnisé puis l'assureur exerce les recours contre les constructeurs et leurs assureurs décennaux, notamment dans le cadre des conventions entre assureurs construction.

Ce qu'il ne couvre pas : exclusions courantes

Comment se calcule la prime

La prime de dommages-ouvrage est une prime unique, payée à la souscription, calculée en pourcentage du coût total de l'opération (coût de construction TTC, honoraires compris). Les paramètres :

Les fourchettes observées sur le marché vont d'environ 1 % à 3 % du coût TTC pour les opérations importantes, et peuvent atteindre 5 % à 7 % pour les petits budgets, la prime comportant des minimums incompressibles. Pour une copropriété, ce coût s'intègre au budget de travaux voté en assemblée générale et doit être provisionné dès le montage de l'opération, pas découvert après le vote.

Les pièges à éviter à la souscription

Voter les travaux sans budgéter la DO. Le réflexe à ancrer côté syndic : toute résolution de travaux relevant de la décennale doit inclure le coût de la dommages-ouvrage. La découvrir après le vote oblige à convoquer une nouvelle assemblée ou à rogner sur le programme.

Souscrire après l'ouverture du chantier. La loi impose une souscription avant ouverture de chantier. Après, les assureurs se raréfient, exigent des audits et majorent fortement. Le calendrier assurance doit précéder le calendrier travaux.

Négliger les attestations décennales des entreprises. L'assureur DO tarife et accepte le risque au vu des intervenants. Des entreprises sans décennale valide pour l'activité exercée, c'est un recours impossible pour l'assureur, donc un refus ou une surprime, et un risque majeur pour la copropriété si l'entreprise disparaît. Chaque attestation doit être vérifiée : activités déclarées, période de validité, chantier couvert.

Faire l'impasse sur les dommages aux existants et les immatériels. Sur un immeuble occupé, un sinistre d'étanchéité endommage les parties existantes et prive des locataires de jouissance. Sans ces extensions, la DO de base ne couvre que l'ouvrage neuf : c'est l'angle mort classique des contrats souscrits au prix le plus bas.

Mal déclarer le coût définitif de l'opération. La prime est régularisable sur le coût final. Un coût sous-déclaré expose à une réduction proportionnelle d'indemnité. Le syndic doit transmettre le coût définitif et la déclaration d'achèvement à l'assureur.

Oublier la DO à la revente. Pour une foncière ou un bailleur qui arbitre un actif dans les dix ans de la réception, l'absence de DO se paie dans la négociation : le notaire doit la mentionner et l'acquéreur la valorise.

Pourquoi passer par le Cabinet Devorsine

Le Cabinet Devorsine, courtier indépendant fondé à Nantes en 1909, agit exclusivement comme mandataire de ses clients, jamais des assureurs : le montage DO est construit dans l'intérêt du maître d'ouvrage, syndicat de copropriétaires, foncière ou bailleur. Fort de plus de 3 millions de m² assurés dans le Grand Ouest, le cabinet connaît les exigences réelles des assureurs construction et prépare les dossiers en conséquence (contrôle technique, attestations des entreprises, extensions utiles). Et parce que le Cabinet Devorsine gère les sinistres en propre là où la plupart des courtiers délèguent, ses équipes pilotent la déclaration, l'expertise et le respect des délais légaux de 60 et 90 jours jusqu'au paiement de l'indemnité.

FAQ

L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour une copropriété qui fait des travaux ?

Oui, dès que les travaux relèvent de la garantie décennale (structure, étanchéité, éléments compromettant la solidité ou la destination de l'immeuble). L'article L.242-1 du Code des assurances vise toute personne, y compris morale, qui fait réaliser des travaux en qualité de propriétaire ou de mandataire. Le syndicat des copropriétaires, maître d'ouvrage, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, via son syndic.

Quels sont les délais d'indemnisation en dommages-ouvrage ?

L'article L.242-1 impose à l'assureur de se prononcer sur la garantie dans les 60 jours de la déclaration de sinistre, de présenter une offre d'indemnité dans les 90 jours, puis de payer dans les 15 jours suivant l'acceptation. En cas de non-respect ou d'offre manifestement insuffisante, l'assuré peut engager les réparations et l'indemnité est majorée du double de l'intérêt légal.

Que risque un maître d'ouvrage qui ne souscrit pas de dommages-ouvrage ?

L'article L.243-3 du Code des assurances prévoit jusqu'à six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende, sauf pour le particulier construisant pour lui-même ou sa famille proche. Au-delà de la sanction pénale, le maître d'ouvrage devra préfinancer lui-même les réparations et mener les recours contre les constructeurs, et la revente de l'immeuble dans les dix ans sera pénalisée, le notaire devant mentionner l'absence de DO.

Quand commence et quand finit la garantie dommages-ouvrage ?

La DO prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et expire en même temps que la garantie décennale, dix ans après la réception. Elle peut jouer avant ce terme initial pour les désordres réservés à la réception non réparés, ou lorsque l'entreprise mise en demeure n'exécute pas ses obligations pendant l'année de parfait achèvement.

Que faire si aucun assureur n'accepte de couvrir l'opération ?

Toute personne soumise à l'obligation d'assurance qui se voit opposer un refus peut saisir le Bureau central de tarification (BCT). Cet organisme fixe le montant de la prime moyennant laquelle l'assureur sollicité est tenu de garantir le risque. En pratique, un dossier bien préparé (contrôle technique, entreprises assurées, études de sol) évite le plus souvent d'en arriver là.

Sources

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